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住建部為何約談12城 5月樓市或迎密集調控潮

時間:2018-05-18 14:36:41 點擊:次 字體大小:T T T

熱點城市屢現“一房難求”是庫存告急還是捂盤惜售?

中財網   2018-05-18 07:36

[摘要] 近幾月以來,西安、南京、杭州等熱點城市的房地產市場,新開樓盤頻現“認籌人數遠超房源數”現象,造成的直接結果便是市場上“一房難求”。

 

近幾月以來,西安、南京、杭州等熱點城市的房地產市場,新開樓盤頻現“認籌人數遠超房源數”現象,造成的直接結果便是市場上“一房難求”。

值得注意的是,進入2018年,各地頻頻出臺或升級樓市調控政策,目前各地發布的調控政策數量超百個。與此同時,各城市的“人才爭奪戰”也不斷升級,加入“人才爭奪戰”的城市也在持續增加。

那么,在樓市調控趨嚴的背景之下,為何熱點城市會出現“一房難求”現象?原因何在?有關專家對媒體記者表示,搶奪人才的城市并沒有做好增加住房供應的準備,而搖號購房更加劇了供求失衡的市場預期,住房短缺已成為人口凈流入城市房地產市場的長期矛盾。   

多城“一房難求”買房猶如買彩票

相關研究院的最新數據顯示,截至2018年3月底,全國范圍受監測的100個城市的新建商品住宅庫存總量為43712萬平方米,環比減少1.0%,同比減少8.7%。

觀察歷史數據可以發現,當前全國百城的庫存規模相當于2013年3月的水平,即庫存規模回落到了五年前的水平,全國去庫存“戰役”可謂效果明顯。

但不少城市的房地產市場卻出現這樣一個有趣的現象:遠郊的盤比近郊的盤貴,毛坯房比精裝房貴,二手房比一手房貴。

例如杭州樓市,“3·29”新政出臺前,倒賣房號的現象較為普遍,其中最為火爆的錢江新城板塊,房號已經叫到50萬元起,較為偏遠的蕭山板塊,房號也要10萬元到20萬元。

究其原因,杭州市場的分析人士認為,部分房企的惜售情況嚴重,限價政策導致一二手房產生嚴重的價格倒掛,進一步推高了一手房的市場,同時滋生關系戶、“號子費”“一手房更名”等樓市的亂象。

而樓市持續火熱的長沙也如此,許多購房者“一房難求”,部分開發商捂盤惜售,尤其是高額認籌金也讓許多剛需購房者叫苦不迭。據騰訊房產報道,長沙較熱門樓盤認籌金10萬元起收,這給剛需購房者增加了不小的壓力。不少剛需無奈轉向老小區,二手房價也順勢上漲。

而西安則得益于人才落戶政策。4月16日,西安市公安局在官方微博高調宣布,西安迎來2018年第300000位“新西安人”。

但隨之而來的問題是,西安當地有些樓盤一開盤就出現千人“搶房”現象,部分區域還出現了開發商要求全款優先、捆綁銷售、捂盤惜售以及故意營造緊張氣氛的情況。

“類似杭州最新搖號中簽率僅為6%這樣的事情,已是見怪不怪了,這也意味著供需比已接近20:1。”雖然新房價格低于二手房,但買新房猶如中彩票,而搖號購房使得本來無需買房的人也傾巢而出了,從而導致供求失衡加劇。

人口激增供應緩慢“房荒”引發多重效應

這些熱點城市為何會出現“一房難求”現象?歐陽捷認為,搶奪人才的城市并沒有做好增加住房供應的準備。相反,實行搖號購房的城市會越來越多,更加劇了供求失衡的市場預期,住房短缺已成為人口凈流入城市房地產市場的長期矛盾。

有關業內人士對媒體記者表示,多地出現的所謂“一房難求”現象,反映了在“人才爭奪戰”的背景下,短期內新增需求的急劇擴大,樓市供應承壓。他認為,在人才政策的吸引下,市場對優質地段優質房源的需求進一步擴大,個別在售商品住宅項目短時間內出現了一定程度的供需矛盾。

“從去年以來的成交走勢來看,一線城市新房市場供需持續低位徘徊,房價穩中有落,房住不炒的調控效果明顯。與此同時,二線城市的房地產調控也不斷處于收緊過程中,多地市場呈現理性回歸趨勢。”張波告訴記者,近期多個二線城市樓市出現的趨熱成交行情,很大程度上與當地的人才引進政策有關。相對一線城市而言,二線城市相對具有較低的房價水平和購房門檻,加上人才政策為購房需求的轉移創造了可能性,新增購買力急劇涌入,催熱了二線城市的房地產市場。

人才集中釋放購房需求,對城市競爭也會產生影響。歐陽捷指出,一二線城市依仗其發展潛力、就業機會、生活環境、財政優勢,把大專人才甚至中專、技校人才一網打盡,必然導致不均衡的發展態勢在不同等級城市之間進一步加劇。

緩解“一房難求”增加土供是關鍵

實際上,由于戶籍人口快速增長,多城新房市場剛性購買需求持續攀升,這對地方樓市的供應水平提出了更高的要求。

專家表示,要解決“一房難求”,只有增加土地。城市的發展土地資源不可或缺,用于居住生活的土地資源還可通過產業用地轉換,或通過農村集體建設用地進入可售住宅市場等辦法來增加住宅用地。

但無法忽視的一點是,激增的人口會客觀推增住宅用地的供應,一定程度上使所在區域的城市教育、醫療、體育、文化等公建配套也將面臨用地不足。這也就意味著上學難、就醫難、健身難等問題會出現,具體到房地產市場,排隊、搖號、漲價便在所難免。

“城市土地有限、耕地永久保護、用地指標不足,有限的可建設用地更多用來拉開城市框架、改善交通條件、吸引產業進駐。這些原因,也會制約城市住宅用地的供應。”

但令人欣慰的是,日前國務院辦公廳印發的《城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑管理辦法》,為一些城市增加住宅用地供應打開了希望之門。

該辦法明確:“耕地后備資源嚴重匱乏的直轄市,占用耕地、新開墾耕地不足以補充所占耕地,或者資源環境條件嚴重約束、補充耕地能力嚴重不足的省,由于實施重大建設項目造成補充耕地缺口,經國務院批準,在耕地后備資源豐富省份落實補充耕地任務的行為”。

以上海為例,可以調整基本農田保護規劃,增加城市建設用地,重新調整人口規模上限,利用上海的集約建設經驗打造集約型城市,在不大幅增加建設用地的同時,容納更多的人口和產業。

另外,租賃住房用地供應的聚焦,雖然一定的程度上將加劇新建商品住宅的供需矛盾,但市場上絕對的有效供給能夠被提升。而著力提升租賃住房的供應能力,有助于利用“租購并舉”的住房制度,滿足越來越強盛的居住需求。

目前執行此類策略的城市已經不少。例如杭州將租賃住房用地納入年度的土地供應計劃,并計劃在未來的3年內,新增租賃住房占新增商品房總量的30%;南京將建設或籌集的租賃性住房不低于50萬平方米;武漢表示將選取符合住房租賃市場需求的新建商品房項目,按照一定比例(約為10%~20%)和相關要求配建租賃住房。

“未來,隨著人才新政吸引力的不斷釋放,加之租賃住房的批量推出,熱點城市房地產市場供需的矛盾將逐步得以緩解。在調控趨嚴的背景下,樓市的穩步健康發展仍是主旋律。”在未來的調控方向上,堅持做好分類調控,遏制投機炒作的同時,支持和滿足群眾的剛性居住需求。

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